Desde el pasado 16 de junio ha entrado en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta Ley transpone parcialmente la Directiva 2014/17/UE, que establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, cuya finalidad sea su adquisición.

Es evidente que la reforma legal pretende dar seguridad jurídica en este tipo de contratos de crédito/préstamo inmobiliario y reducir la ingente cantidad de pleitos que han saturado los juzgados en los últimos años. Pero lo que realmente nos interesa es saber qué ha cambiado y cuáles son las novedades procedimentales suscribir esta clase de contratos:

  • Extiende el ámbito de aplicación de la norma a los no consumidores siempre que sean personas físicas (v.g. los autónomos)
  • Se establecen una serie de normas de conducta a los prestamistas e intermediarios, así como un régimen sancionador de cuya instrucción se encargará el Banco de España o el organismo autonómico que designe cada Comunidad.
  • Se limita el vencimiento anticipado del contrato al 3% del principal o a 12 cuotas mensuales impagadas durante la primera mitad de duración del préstamo. Y en caso de que se esté ya en la segunda mitad las cifras suben al 7% y 15 cuotas, respectivamente.
  • El prestatario debe recibir con al menos 10 días de antelación la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), cuyo contenido vincula al prestamista durante ese plazo. Asimismo, deberá recibir la información general del préstamo recogida en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y, en caso de que éste sea variable, una simulación de intereses en varios escenarios. También deberá recibir el asesoramiento necesario y la información sobre el seguro que el préstamo exija.
  • Un día antes, como mínimo, el prestatario y sus posibles avalistas deberán acudir al notario, que libremente haya elegido, sin la compañía del prestamista o intermediario. En esta visita se les asesorará de forma gratuita sobre las condiciones del préstamo y se les obligará a pasar un test con preguntas específicas en función de si es el prestatario, el fiador o de los tipos de hipoteca y de interés, de la superación de este test dependerá la formalización del préstamo.
  • La comisión por amortización anticipada será negociada, pero con los siguientes límites cuantitativos y temporales en cada caso: en el supuesto de un préstamo con interés variable, 0,25% que durará como máximo 3 años o un 0,15% durante los 5 primeros años; por otro lado, en las hipotecas a tipo fijo se podrá acordar una comisión del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% en el resto del plazo. Estas comisiones solo se podrán aplicar sobre el capital amortizado o subrogado, quedando exento de comisiones los demás supuestos que no encajen en los anteriormente expuestos.
  • Los gastos que deberá asumir el cliente solo serán los de tasación y los de las copias que pida de la escritura, por lo que la prestamista deberá correr con los gastos de gestoría, registro, notaría e impuesto, así como las copias de la escritura que pidiera.
  • Las entidades financieras deberán asegurar la formación y capacidad de sus empleados para que informen adecuadamente a los clientes. También deberán realizar estudios exhaustivos de la solvencia del prestatario. Y, además, se limitan considerablemente las bonificaciones a los empleados por conseguir un mayor número de contratos de crédito inmobiliario.
  • Se podrá subrogar el préstamo de forma más libre, aunque el prestamista haga una oferta igual o mejor. Así como también se podrá modificar el tipo de interés de variable a fijo, sin que la comisión pueda superar el 0,15% y solo en caso de que se haga durante los 3 primeros años.
  • Se prohíben las ventas vinculadas en las que se impone al cliente la adquisición de un paquete con servicios adicionales sin que se pueda contratar el préstamo por separado. Solo podrá exigir al prestatario un seguro de vida, daños y/o de protección de pagos, que el cliente podrá contratar con quien quiera sin que repercuta negativamente en los tipos de interés del préstamo.
  • Los intermediarios financieros deberán incluirse en un registro, no podrán tener antecedentes penales ni concursales y su remuneración debe ser clara, incluyéndose en la Tasa Anual Equivalente (TAE).
  • Las hipotecas multidivisa se podrán convertir a €uros libremente por el prestatario y deberán llevar aparejadas un mayor nivel de información tanto en la FEIN como periódicamente.
  • El interés de demora,de forma imperativa, será el resultado de sumarle 3 puntos porcentuales al interés remuneratorio.
  • Se eliminan las cláusulas suelo, por lo que los bancos no podrán cobrar un interés mínimo, aunque este sea de 0%, como tampoco podrán no devolver intereses cuando el euríbor sea negativo.
  • Aunque ya se está aplicando en la firma de nuevas hipotecas, a los que ya tenían hipoteca anterior al 16 de junio solo podrán beneficiarse de 3 cosas: las limitaciones al vencimiento anticipado, las comisiones por pasarse al tipo fijo y la libertad para cambiarse de banco.

Esta reforma legislativa aumenta la protección de las personas físicas que solicitan créditos inmobiliarios y también su seguridad jurídica. Y aunque ha producido un descenso del número de créditos concedidos, así como un aumento del tipo de interés que llevan aparejado, es una exigencia que la UE imponía desde 2014.

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